Как рассчитать долг провайдера, если кабели проложены без решения ОСС

По решению ОСС третьи лица могут использовать общее имущество в МКД – на безвозмездной основе или за плату. Если решения собрания нет, то к спору об оплате подключается суд. Читайте мнение ВС РФ, как рассчитывается долг собственника оборудования, если управляющая организация обнаружила его несанкционированное размещение в доме.

Провести осмотр дома и составить акт о пользовании общим имуществом без разрешения ОСС

Одно из ТСЖ Казани в ходе осмотра общего имущества собственников в МКД обнаружило оборудование провайдера. Товарищество установило собственника кабелей и направило ему претензию. Оно потребовало от оператора связи оплатить пользование общедомовым имуществом за срок исковой давности в три года, в течение которых он по договорам предоставлял услуги жителям дома.

Компания не ответила на претензию. Тогда ТСЖ провело экспертизу, чтобы определить стоимость аренды общедомового имущества. Также был составлен акт осмотра оборудования оператора в местах общего пользования многоквартирного дома.

Эксперт предоставил отчёт, и с ним ТСЖ пошло в суд, подав иск к провайдеру. Товарищество потребовало уплатить ему неосновательное обогащение в сумме почти 350 тысяч рублей, а также проценты за пользование деньгами – 42 тысячи рублей и оплату услуг эксперта – 30 тысяч (дело № А65-23295/2019).

Провести экспертизу для оценки стоимости аренды имущества собственников

Суд первой инстанции, рассматривая иск, отметил: материалами дела доказано, что провайдер использовал общее имущество собственников в МКД, разместив на нём своё техническое оборудование для оказания услуг связи. Спор между сторонами вызвала сумма, которую компания-ответчик должна выплатить ТСЖ за это.

Оператор связи не согласился с расчётами товарищества, и по его ходатайству суд назначил новую экспертизу. Эксперт определил рыночную стоимость права пользования общим имуществом и подтвердил расчёты ТСЖ.

Компания-ответчик выразила сомнения в итогах экспертизы и потребовала от суда провести новую. Первая инстанция ему в этом отказала, потому что судья не нашёл нарушений или противоречий в заключении и принял его как доказательство по делу.

Тогда оператор связи указал, что собственники помещений на ОСС не определили размер платы за использование их общего имущества. Но судья не принял этот довод, посчитав, что само по себе отсутствие решения собрания о предоставлении в пользование общего имущества МКД или об определении размера платы за это не освобождает провайдера от оплаты аренды.

Суд первой инстанции удовлетворил иск ТСЖ полностью, в том числе взыскал проценты за пользование чужими средствами. Также он решил взыскать с оператора связи в пользу товарищества стоимость услуг представителя.

При оценке стоимости аренды использовать данные по многоквартирным домам, а не коммерческие ставки

Оператор связи подал жалобу в апелляционный суд. Он указал, что эксперт при расчёте платы за пользование общим имуществом использовал арендные ставки коммерческой недвижимости. Они выше, чем в МКД, и не могут быть применены в качестве аналогов.

Судья отметил, что между сторонами отсутствует письменное соглашение о пользовании имуществом собственников, а ОСС не принимало по этому поводу никаких решений. Поэтому важным аргументом для решения вопроса о стоимости права пользования общим имуществом МКД является заключение эксперта. Согласившись с доводами провайдера в отношении первой экспертизы, апелляционный суд назначил повторную.

ТСЖ попыталось оспорить это решение, указав, что при подсчёте стоимости аренды были использованы договоры аренды, заключённые между ТСЖ и другими провайдерами, а также другими УО и товариществами. Но суд указал, что цену определяют собственники помещений в многоквартирном доме на основании решений общих собраний.

Повторная экспертиза снизила долг провайдера перед ТСЖ почти в четыре раза – до 86 тысяч рублей. Именно эту сумму подтвердил апелляционный суд в качестве неосновательного обогащения. Проценты за пользование чужими деньгами также были снижены и составили 21 тысячу рублей.

Взыскать долг провайдера через суд как неосновательное обогащение

ТСЖ решило обжаловать решение апелляции в кассационной инстанции, направив туда жалобу. Товарищество настаивало на том, что:

• выводы повторной судебной экспертизы неполные и противоречивые;
• при определении рыночной цены аренды необходимо учитывать в качестве аналогов как цены, формируемые ОСС, так и цены на рынке сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости.

Но кассационный суд согласился с тем, что при отсутствии решение общего собрания собственников о стоимости аренды их общего имущества для формирования цены в МКД нельзя применять цены коммерческой недвижимости. Судья подтвердил правильность расчётов второй экспертизы и оставил решение апелляции в силе.

Верховный суд РФ подтвердил правоту коллег и не стал рассматривать жалобу ТСЖ. Арендные ставки коммерческой недвижимости выше стоимости права аренды общего имущества многоквартирного дома. Суды правомерно назначили повторную экспертизу и признали её выводы достоверными. Несогласие истца с ними не свидетельствует о нарушениях норм процессуального права.

Во избежание споров – определить на ОСС плату за пользование провайдерами общего имущества МКД

Предоставление провайдерам общего имущества для размещения оборудования в МКД – один из источников дохода для собственников и управляющих организаций. Поэтому важно, чтобы на общем собрании жители дома определили стоимость такой аренды: тогда шанс судебных споров с операторами связи будет меньше.

В деле № А65-23295/2019 спор возник именно из-за отсутствия такого решения общего собрания в отношении оборудования провайдера. Сумму долга компании определяла экспертиза, и итог зависел от того, какие ставки и аналоги были положены в основу расчётов.

Верховный суд РФ, подводя итог разбирательству между ТСЖ и оператором связи, подтвердил, что в такой ситуации эксперты должны использовать ставки по жилым многоквартирным домам, поскольку по коммерческим объектам стоимость аренды выше.

При этом ни один из судов не оспаривал факта, что провайдер обязан заплатить за размещение своего оборудования на общем имуществе собственников МКД. Исключение – если на ОСС принято решение предоставить компании такую возможность на безвозмездной основе.